Сдача жилья в Нидерландах — это не только договор с арендатором, но и целый ряд правил, которые нужно соблюсти. Независимо от того, планируете ли вы сдавать отдельную комнату или всю квартиру, есть несколько обязательных шагов, чтобы аренда прошла без лишних проблем.
1. Получите разрешение от банка и муниципалитета
Если на вашу недвижимость оформлена ипотека, обязательно уточните у банка, разрешена ли аренда. Без согласия кредитора сдача жилья может привести к серьёзным последствиям, включая требование досрочного погашения ипотеки. Также в некоторых муниципалитетах (gemeente) необходимо получить специальное разрешение, особенно если речь идёт о краткосрочной аренде, например, через Airbnb.
2. Заключите письменный договор аренды
Оформление письменного договора аренды — это не формальность, а обязательное требование. В контракте должны быть указаны:
- Размер арендной платы и условия её изменения;
- Срок аренды (временный или бессрочный);
- Права и обязанности арендатора и арендодателя;
- Правила пользования жильём.
С июля 2024 года в Нидерландах действует правило: если вы сдаёте жильё на длительный срок, арендатор практически сразу получает право на бессрочный договор, за исключением временной аренды с чётко оговоренной датой окончания.
3. Соблюдайте правила «доброго найма»
С 2023 года в Нидерландах действуют правила goed verhuurderschap — «доброго найма». Это значит, что вы обязаны:
- Использовать прозрачный процесс отбора арендаторов;
- Применять недискриминационные критерии (например, нельзя отказать из-за национальности);
- Объяснять кандидатам причину отказа, если выбор пал на другого арендатора.
Если вы пользуетесь услугами агента, он может взять комиссию только с вас, а не с арендатора.
4. Учтите налоговые последствия
Доход от аренды может повлиять на вашу налоговую декларацию. Если вы сдаёте жильё, которое является вашей основной недвижимостью, вы можете потерять право на вычет процентов по ипотеке (hypotheekrenteaftrek). Доход от аренды, как правило, относится к Box 3 — налогообложение имущества, а не дохода.
Также стоит связаться со страховой компанией, так как полис на жильё может не покрывать ущерб, если недвижимость сдана в аренду.
5. Определите максимальную арендную плату
В Нидерландах действует система оценки жилья (woningwaarderingsstelsel), которая определяет, является ли ваше жильё социальным (sociaal) или относится к свободному рынку (vrije sector). Если ваш дом набирает до 186 баллов, вы обязаны придерживаться максимальной арендной платы, установленной государством. Если баллов больше — вы вправе самостоятельно устанавливать цену аренды.
6. Проверьте страхование и уведомите муниципалитет
Перед сдачей жилья уточните у своей страховой компании, распространяется ли ваш полис на арендуемую недвижимость. В некоторых случаях вам потребуется расширить страховку. Также в некоторых муниципалитетах требуется регистрация арендатора, особенно если речь идёт о долгосрочной аренде.
Источник: Rijksoverheid
INT Services.nl. Позвоните нам.
Мы на связи 24/7: + 31 8 520 86 592
