Итак, вы решили купить дом в Нидерландах, отлично! Характерный старый дом? Или шикарная новостройка? Прежде чем вы примете решение, обратите внимание на несколько ключевых отличий в процессе покупки.
Переговоры
Давайте начнем с самого начала. Обычно, когда ваш взгляд останавливается на уже существующем доме и вы решаете, что это дом для вас, вы должны подготовиться к раунду торгов. Будущие покупатели часто участвуют в торгах, результатом которых может стать значительно более высокая цена продажи.
Однако, когда речь идет о новостройках, одним из преимуществ является то, что в большинстве случаев нет стадии торгов или переговоров. Вместо этого цена продажи недвижимости фиксирована, поэтому не нужно беспокоиться о том, что кто-то перебьет вашу ставку.
Расходы
Что дешевле? Существующий дом или новостройка?
Когда дело доходит до определения, что дешевле — старый или новострой голландский дом, ответ не так прост. Когда вы выбираете существующий дом, вы обнаружите, что есть определенные краткосрочные расходы, которые необходимо покрыть, такие как: налог на передачу собственности, ипотечный акт, отчет об оценке и т. д. С новым домом вам не нужно беспокоиться об их оплате.
Это потому, что когда вы покупаете новостройку в Нидерландах, вы покупаете ее vrij op naam (бесплатно по имени). Это означает, что продавец берет на себя расходы по передаче права собственности вам, такие как налог на передачу и акт передачи.
Однако, если вы выберете новый дом, вы можете увеличить затраты при строительстве. Поскольку пройдет некоторое время, прежде чем вы сможете переехать в новую собственность, вам придется продолжать платить за ваше нынешнее жилье. И это может вам дорого обойтись, особенно если вы не имеете права на получение промежуточного кредита.
Что такое промежуточный кредит?
В Нидерландах можно подать заявку на получение кредита для покрытия дополнительных расходов при переезде в новую недвижимость. Промежуточный кредит определяется на основе рыночной цены вашего текущего имущества с запасом прочности (варьируется в зависимости от ипотечного банка) за вычетом любых текущих долгов.
Например, если у вас есть текущая недвижимость с рыночной стоимостью 500 000 евро и запасом прочности 10%, это равняется 450 000 евро потенциального промежуточного кредита. Если у вас есть непогашенный долг в размере 100 000 евро, вы получите промежуточный кредит в размере 350 000 евро.
Но что, если вы сдаете в аренду и не имеете недвижимости для продажи? Что ж, не повезло. Для вас нет промежуточного кредита, вы должны покрыть двойные расходы самостоятельно.
Однако преимущества новостройки часто проявляются в долгосрочных затратах
Новостройки в Нидерландах часто строятся с учетом последних энергетических требований. Благодаря высокому энергетическому рейтингу вы не только тратите меньше денег на ежемесячные платежи за электроэнергию, но даже можете получить выгоду от более низких процентных ставок по ипотеке.
Примите во внимание, что у существующей собственности рейтинг энергии часто ниже из-за того, что это более старая модель. Конечно, энергетический рейтинг старого дома можно повысить, проводя регулярное техническое обслуживание и ремонт — дорогостоящий процесс. Возможно, в будущем вы продадите свой дом. В этом случае вам также выгодно иметь новостройку, поскольку маркировка энергоэффективности может дать вам более высокую цену продажи!
Ваша защита как покупателя
Еще одно ключевое различие между покупкой уже существующего дома и новой постройки заключается в уровне защиты, который у вас есть как у покупателя. Когда дело доходит до уже существующих домов, в разгар процесса изрядных торгов покупатели будут жертвовать некоторыми привилегиями в надежде на победу над продавцами. Например, они могут предложить отказаться от определенных разрешающих условий, что в конечном итоге сделает их более уязвимыми.
Решающие условия могут быть важны. Чтобы сделать предложение более привлекательным для продавцов, некоторые покупатели отказываются от оговорки о финансовом роспуске. Если ипотечный кредит будет отклонен после трехдневного периода размышления, вам придется заплатить штраф в размере 10% (то есть 10% от покупной цены). Или, например, они отказываются от условия проведения структурного обследования.
Тем не менее, вы как покупатель более защищены, когда выбираете новый дом.
«С новостройкой вам не нужно отказываться от определенных условий как покупателю, чтобы обратиться к продавцу. В большинстве случаев у вас есть два месяца с момента подписания контракта, чтобы организовать расходы, оформить ипотеку и так далее».
Полезно знать: хотя процесс подачи предложения о уже существующем доме, безусловно, немного более беспокойный, стоит отметить, что в Нидерландах у вас есть трехдневный период обдумывания, чтобы пересмотреть свое предложение. Вы можете передумать и отозвать свою ставку в течение этого периода.
Процесс оформления ипотеки
Есть много аспектов оформления ипотеки, которые остаются неизменными независимо от того, покупаете ли вы уже существующий дом или новострой. Однако следует отметить некоторые ключевые отличия.
Bouwdepot
В новостройке при оформлении ипотеки вам также придется создать строительный депозит, называемый bouwdepot. Это не обязательно с существующим домом, если вы не хотите его отремонтировать.
Выдача денег
В случае с существующим домом ваши деньги передаются продавцу после подписания договора купли-продажи. С новостройкой немного иначе, деньги банк постепенно отпускает подрядчику.
Koop-aannemingsovereenkomst
Когда вы решите купить новую сборку, вам придется подписать нечто, что называется Koop-aannemingsovereenkomst. Это соглашение между вами и подрядчиком, которое включает в себя то, что вы покупаете землю, на которой будет построена недвижимость.
Условия ипотеки
Когда вы берете ипотечный кредит на новостройку, важно, чтобы вы нашли предложение по долгосрочной ипотеке, которое останется в силе, пока вы ждете начала строительства. Это не обязательно с уже существующим домом, так как вы знаете, что будете въезжать быстро.
Подходит для иностранцев в Нидерландах
Несмотря на то, что у покупки новой постройки, безусловно, есть свои преимущества — есть и один явный недостаток — особенно для иностранцев. Это сводится к тому простому факту, что, в отличие от уже существующего дома, покупатели не знают, когда именно они смогут переехать в новостройку, потому что перед началом строительства необходимо выполнить ряд действий.
Например, в развитии должно быть заинтересовано достаточное количество людей, а подрядчики должны подать заявку на получение разрешения на строительство. Кроме того, в процессе строительства могут быть задержки — например, подрядчики могут разориться.
Это далеко не идеальный вариант для иностранных искателей жилья:
«Большинство иностранцев не будут покупать новостройки, потому что им срочно нужен дом. Вместо этого они часто выбирают краткосрочную аренду, а затем покупают недвижимость. Существует неопределенность в отношении того, когда покупатели новостройки действительно получат ключи. — Они не хотят ждать месяцами или даже тремя годами, если в девелоперском проекте нет готового дома. Новостройка работает только для иностранцев, если они решат остаться в Нидерландах на длительный срок».
Источник: dutchreview.com
